摇到房子就包赚？杭州同一板块，有人获利百万，有人勉强保本
PART 1
人这一生，是不是都被“十万个为什么”萦绕？！
在成年的任平心里，也有个结：同样是买房，买的还是同一板块，为何其他人动辄净赚上百万，而自己，守了一年半，也就小赚了30万，还得亏当时跑得快。
“我这可是未来科技城核心区的房子啊。”
两年前的8月，正值杭州“摇号高峰”，任平幸运地摇中了未来科技城的奥克斯时代未来之城。
这是时代未来之城最后一幢超高层住宅，约130㎡，毛坯均价26830元/㎡。房子正对约14万㎡的中央花园，又有双地铁环绕。
双地铁+中央花园+未来科技城三大IP傍身，未来怎么看收益率那都是指数级增长。
这两年未来科技城有多火？从华夏四季的高层2万6，到未来悦的3万，再到富力中心、天空之城的高层3万5上下。房价一路飙涨，却丝毫没有降低买房人的热情，连带着二手房价冲上5万大关。
去年底，时代未来之城最后一期住宅交付。原本，这应该是任平享受胜利喜悦的时刻。
可当他把房源挂到中介门店时（线下挂牌），才发现，同小区好些业主挂价3万3一平出货，实际成交价怕是更低。
“要想快速出手，价格上一定得让利。”中介说得很直白。
再三权衡后，任平放弃了捂盘的念头。凭借价格优势（单价3万上下），顺利将房子出手。任平算了下，扣除利息，一年半时间，赚了不到30万。
“还好跑得快，捂到现在，只怕还会亏钱。”
说起这段经历，任平一直是悲伤者的姿态。直到现在，但凡有人提起奥克斯，还能哗哗倒出一肚子苦水。
PART 2
时代未来之城二手房价果真如此不堪？
根据好找房数据，农历新年过后，时代未来之城一共就网签了3套住宅。两套中间楼层的130㎡，一套中上楼层的118㎡，二手成交价最贵也才30153元/㎡，大多卖不到3万。
假设按单价3万一平计，最后一批摇号买入时代未来之城的业主，账面盈利3200元/㎡。扣除资金占用成本及利息（按3成首付计），毛利不到20万。
反观其周边，全然是另一幅景象。
西面的合景瑜翠园，近月成交一套中间楼层的88㎡，单价40451元/㎡；3月成交价格更贵，接近4万4。北面的合景天峻，最近一个月网签了4套，最近成交的，是一套低楼层的89㎡，单价近4万。
如果说，瑜翠园、天峻二手房单价贵，是受小户型影响。那么，同时期摇号的楼盘，对比起来更直观。
时代未来之城摇号前后，未来科技城可选择的新房其实有不少。合景映月台开过两次盘，华夏之心开了两次盘，阳光城未来悦、中南樾府更是有数次开盘。
后三盘虽未交付，但从讨论热度看，交付后的二手房价大概率不会低。
已交付的合景映月台，目前挂牌在售房源多达155套，比奥克斯时代未来之城的挂牌量，多了近8倍。可最近成交的一套一楼的117㎡，单价近4万1；哪怕最便宜的86㎡，单价也得3万3。
映月台虽是洋房，可当时新房均价也就27520元/㎡。买房成本与时代未来之城差不多，但二手市场上，前者每平米多获利近1万。
区域内的中介告诉我，最近未来科技城的洋房，价格还有上涨空间。
比较完同期摇号楼盘，我们再来看跟区域内早年交付的次新房。知名度颇高的富力西溪悦居，最近成交的一套138㎡，中间楼层，单价4万1；小户型88㎡，贵点能卖4万7。
同样的总价，西溪悦居只能买到88㎡，但在时代未来之城，却能买到130㎡。
PART 3
单盘房价跑输整体大势的，可不仅奥克斯一家。
城东新城的淮矿东元府也是。最近一个月，淮矿东元府先后成交了5套，像是2楼的89㎡，单价不到3万6。最近半年，最贵的一套89㎡，中上楼层，单价也就不到3万8。
隔壁的德信东望，近月二手房成交均价差不多在4万5。最近成交的一套4楼（共15楼）的75㎡，单价高达46705元/㎡。
哪怕是因阳台违建，而成为全杭州城通报典范的新中宇维萨，近月成交价也将近4万2，楼层好的89㎡，单价能卖到4万4。
不过几百米的距离，淮矿东元府二手房均价至少便宜5千以上。
两年前，最后一批房源开盘时，淮矿东元府新房的价格，可是涨到了32000-35000元/㎡。如今看来，不仅没有跑赢大趋势，有的房东甚至还亏了。
同样郁闷的，还有东方星城的业主们。小范围内，新房、二手房同时夹击，困扰业主的，已不单是能否卖出高价，而是能否成交。
南面的德信浙旅东宸，西面的曙光之城，多少还有二手房成交。像曙光之城，最近刚签了3套，均价近4万4。
东方星城呢，农历新年后就一套网签。
卖不出去怎么办？出租呗，整个东方星城，正式挂牌在租的房源，有109套之多。比东宸、曙光之城加一块，还多一倍。
PART 4
类似的现象，萧山市北、良渚新城也有发生。
萧山市北知名的豪宅代表东方一号、东方一品，量价均不敌周边次新房。
年代更早些的东方一品，最近一套成交是今年3月13日，一套231㎡的大户型，中上楼层，成交单价只有31312元/㎡。
相对新的东方一号，上一套成交也是今年3月，一套2楼的208㎡，成交单价38408元/㎡。今年还算涨了，去年同样面积段成交单价才3万6。
三年前，东方一号在售208㎡的新房时，均价差不多要卖3万5。就房价而言，涨势同样跑输大盘。
至于86㎡的小户型，仅东方一号有两套成交，还是在去年。一套成交单价2万1，另一套成交单价超4万。
南面的绿城九龙仓钱塘明月，最近一个月成交了7套，成交均价4万6；西面的顺发恒园，最近一个月网签了5套89㎡，成交均价4万5，中间楼层的成交单价，接近5万。
二手市场卖得风生水起的良渚新城，昆仑华府的业主们也得靠低价取胜。
原以为，澜天、未来城三期接连交付，良渚新城二手市场会出现一波砸盘现象。谁料，不仅没跌，反而逆势上涨。融信澜天近一个月成交35套，成交均价2万9；万科未来城三期近一个月成交32套，成交均价近3万。
新房中签率只有8.4%的昆仑华府呢，最近一个月只成交了2套，不到澜天、未来城三期的十分之一。成交均价也不高，只有2万6。
好在，当时新房均价比澜天便宜了1千一平。比起奥克斯时代未来之城，昆仑华府的业主，在这轮行情下，拉长周期，还能多赚点。
PART 5
大涨的楼市行情下，这些楼盘仍跑输大盘，有三方面原因：
第一，楼盘本身热度不高，只因踩准节点，这才高价出货。
比如奥克斯时代未来之城，中签率高达46.3%，是未来科技城同期摇号楼盘中，中签率最高的一个。
很多购房者其实是被上赶着下单，要不然就白白浪费一次中签机会；3个月内若连续放弃两次，按规定将暂停一段时间摇号。
第二，缺乏知名度。
典型如淮矿东元府。淮矿在杭州一共有过两次高光时刻，一次是2013年，初入杭州拿地；另一次是2017年，同样是高价拿下城东新城宅地，刷了一波存在感。
可直到售罄，淮矿操盘的东元府仍是籍籍无名。要不是两年前被爆出阳台违建，甚至都忘了杭州原来还有这么一个楼盘存在。
东方一号也是如此。开发商闷头打造产品，在产品营造上不遗余力，颇有绿城当年的风范。可名气仅局限于小范围内，若非深入了解，基本属于被市场忽略一类。
第三，名声差。不是遭业主维权，就是产品狂被人吐槽。
比如有的盘，一个外立面几乎“抹杀”一切。哪管房子品质、户型、园林好不好，光是如安置房一般的外立面，就让好些买家提不起兴趣。
还有昆仑华府，当年良渚新城摇号那般火爆，照理可以导入一大波落选者。可在那之前，昆仑华府一期交付闹得沸沸扬扬，业主维权不断。哪怕不到1万8的价格，非常有诱惑力，还是有一大波人放弃。
换个角度看，杭州房价年年涨，这些二手房价跑输大势的楼盘，对纯自住的购房者来说，倒不失为买房的另一种思路。
注：文中涉及人物为化名
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文∣江公子
编辑∣二叔
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